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Mietfreies Wohnen in der eigenen Immobilie

Demjenigen, der, ohne Miete zu zahlen, eine im Miteigentum, Alleineigentum oder Fremdeigentum stehende Immobilie bewohnt, wird ab der Trennung der Ehegatten (gilt nachfolgend auch für eingetragene Lebenspartner) ein sogenannter Wohnwert zugerechnet, das heißt, sein Einkommen erhöht sich um einen bestimmten Betrag, Bsp.: Nettoeinkommen 1.200,- € plus Wohnwert von 400,- €= 1.600 €.

Leben Kinder zusammen mit einem oder beiden Elternteilen in einer den Eltern gehörenden Immobilie, mindert sich die Bedürftigkeit der Kinder nicht. Gehört diese Immobilie dem Kinde, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Wohnwert bzw. eine Minderung des Unterhaltsanspruchs gegen den Pflichtigen berücksichtigt werden, siehe hierzu unter Bedürftigkeit des minderjährigen Kindes, privilegierten volljährigen Kindes, volljährigen Kindes.

Wie hoch der Wohnwert tatsächlich ist, richtet sich danach, zu welchem Zeitpunkt der Wohnwert Berücksichtigung finden soll. Es wird daher unterschieden:

Der Bundesgerichtshof stellt auf einen Wohnwert ab, der einer angemessenen Wohnungsnutzung entspricht. Wenn die Immobilie beispielsweise 130qm Wohnfläche hat, würde der in der Immobilie verbleibende Ehegatte/Lebenspartner eine derart große Wohnung sicherlich nicht anmieten, sondern eine kleinere, kostengünstigere wählen. Es ist insofern nicht auf den höheren objektiven Wohnwert der Eigentumswohnung abzustellen sondern auf einen niedrigeren subjektiven Wohnwert, der sich danach bemisst, was der verbleibende Partner für anderweitige, dem bisherigen ehelichen/partnerschaftlichen Lebensstandard angemessene kleinere Mietwohnung zahlen würde (BGH FamRZ 2007, 879).

Bsp.:

M und F sind Miteigentümer einer Eigentumswohnung. Sie trennen sich

 

M hat ein bereinigtes Nettoeinkommen von

2.000 €

F hat keine eigenen Einkünfte. Sie betreut die 2 Jahre alte K, für die sie auch das Kindergeld von 184 € bezieht.

 

Der subjektive Wohnwert (=Nettokaltmiete) beträgt

380 €

  1. Alternative: M zieht aus, F und K bleiben in der Wohnung
 

Das minderjährige Kind steht auf dem ersten Unterhaltsrang, die F auf dem zweiten Rang. Insofern wird der Unterhalt der K zuerst berechnet und vom Einkommen des M abgezogen:

 

Unterhaltsbedarf der K nach der Einkommensgruppe 3 und der Altersstufe 1 der Düsseldorfer Tabelle: 349 € – 92 € hälftigen Kindergeldes=

257 €

M verbleiben nach Abzug des Kindesunterhalts (2.000 – 257=)

1.743 €

Trennungsunterhalt der M: 3/7 von 1.743 €=

747 €

Resteinkommen des M (1.743 – 747=)

996 €

M steht gegenüber seiner Ehefrau F ein Selbstbehalt von 1.200 € zu. Da dieser nicht gewahrt ist, muss M nur den Differenzbetrag zwischen seinem Einkommen von 1.743 € und 1.200 € zahlen.

 

F hat somit gegen M einen Trennungsunterhaltsanspruch von (1.743 – 1.200=)

543 €

  1. Alternative: F und K ziehen aus, M bleibt in der Wohnung
 

Dem Einkommen von M wird der subjektive Wohnwert von 380 € zugerechnet:

2.000 € + 380 €=

 

2.380 €

Unterhaltsbedarf der K: Einkommensgruppe 4 und Altersstufe 1 ergeben einen Tabellenunterhalt von 365 – 92 € hälftigen Kindergeldes=

 

273 €

M verbleiben nach Abzug des Kindesunterhalts 2.380 – 273 €=

2.107 €

Trennungsunterhalt der F: 3/7 von 2.107 €=

903 €

Resteinkommen des M: 2.107 – 903=

1.204 €

 

Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll der objektive Mietwert während der Trennungszeit der bewohnten Immobilie einkommenserhöhend berücksichtigt werden, wenn die Wiederherstellung der ehelichen Lebensgemeinschaft nicht mehr zu erwarten ist. Dies ist regelmäßig ab Zustellung des Scheidungsantrags der Fall (BGH FamRZ 2008, 963).

Wird ein neuer Lebenspartner in die Immobilie aufgenommen, ist der objektive Wohnwert anzusetzen, sofern dieser nicht mittellos und auf staatliche Leistungen angewiesen ist.

Höhe des subjektiven Wohnwertes

Da der in der Immobilie mietfrei wohnende Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner ein Interesse daran hat, einen möglichst geringen Wohnwert anzugeben, um sein Einkommen gering zu halten, geht man in der Praxis in der Regel davon aus, dass ein Mieter etwa 1/3 seines Einkommens für die Miete aufwendet.

Es kommt eine Erhöhung des Wohnwertes zusätzlich dann in Betracht, wenn der Unterhaltsschuldner zu Händen der Kindesmutter, die mit ihren Kindern in der gemeinsamen Immobilie mietfrei leben, Kindesunterhalt zahlt. Nach einem Urteil des OLG München (12UF 1218/97) wird dies damit begründet, dass im Kinderunterhalt bereits anteilige Wohnkosten berücksichtigt seien. Der Kinderunterhalt unterliege keiner Kürzung.

Abzüge vom subjektiven Wohnwert

  • Kreditraten (Tilgungs- und Zinsanteil) für die Abzahlung des Hauses/Wohnung bis zum Zeitpunkt der Stellung des Scheidungsantrags bzw. der Aufhebung der Lebenspartnerschaft;
  • notwendige Instandhaltungskosten, die keine Wertverbesserungen sind;
  • verbrauchsunabhängige Nebenkosten;
  • Verwaltungskosten;
  • Instandhaltungsrücklagen insbesondere für Wohnanlagen, sofern nicht allgemeiner Art ohne konkrete Notwendigkeit;
  • Kosten des Geldverkehrs;
  • nicht die Kosten, die ein Mieter regelmäßig zu tragen hat, also diejenigen Betriebskosten, die in einem Mietvertrag vereinbart worden sind und die nach § 27 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung zulässig sind (Bsp.: Grundsteuerabgaben, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Schornsteinfeger, Allgemeinstrom etc.);
  • nicht die Kosten, die dem Verbrauch unterliegen wie Gas, Wasser, Strom etc.

Bsp.:

M wohnt in der ehelichen Eigentumswohnung.

 

M hat ein Nettoeinkommen von

2.150 €

Der subjektive Wohnwert beträgt

+   500 €

Die Kreditbelastungen schlagen zu Buche mit

–   550 €

Der Unterhalt für F wird aus einem Einkommen berechnet von

2.100 €

also 3/7 von 2.100 €=

900 €

Ausnahme

Schließen die Parteien während der Trennungszeit einen Ehe- bzw. Lebenspartnerschaftsvertrag mit einer Güter-trennung, wird dem Einkommen des in der Immobilie verbleibenden Ehegatten ein objektiver Wohnwert zugerechnet. Der Abzug des Tilgungsanteils bei den Kreditraten kommt in dieser Konstellation dann auch nicht mehr in Betracht.

Der Wohnwert ab Stellung des Scheidungsantrags /Aufhebungsantrags

In dem Zeitpunkt, in dem die Wiederherstellung der ehelichen oder partnerschaftlichen Lebensgemeinschaft nicht mehr zu erwarten ist, gilt nicht mehr der subjektive Wohnwert sondern der objektive Wohnwert. Das heißt, es wird der volle Mietpreis angerechnet, den man auf dem freien Markt für die Wohnung/das Haus zahlen müsste.

Unterhaltsrechtlich ist der Ehegatte zur wirtschaftlich angemessenen Nutzung der Immobilie verpflichtet. Nutzt er nicht alle Räume der Immobilie, kann er zur Untervermietung dieser Räume verpflichtet sein.

Die Höhe des objektiven Wohnwertes

Mit der Einleitung des Scheidungsverfahrens wird dem in der eigenen Immobilie Verbleibenden der objektive Wohnwert als Einkommen zugerechnet. Dieser objektive Wohnwert orientiert sich nach der örtlich üblichen Marktmiete, die für eine vergleichbare Wohnung bzw. vergleichbares Haus zu zahlen wäre.

Abzüge vom objektiven Wohnwert

Zinsanteil

Grundsätzlich die mit dem Eigentum verbundenen Kosten abziehbar, jedoch nicht mehr der in den Kreditraten enthaltene Tilgungsanteil, weil der Unterhaltsberechtigte andernfalls die Vermögensbildung des Unterhalts-pflichtigen mehren würde. In den Kontoauszügen des Kreditgebers wird zwischen Zins- und Tilgungsanteil unterschieden. Während in den ersten Jahren der Zinsanteil höher als Tilgungsabtrag ist, wird der Kreditabtrag mit der Zeit höher als der Zinsabtrag.

Zins- und Tilgungsanteil

Eine Anrechnung des Tilgungsanteils bei der Unterhaltsberechnung kann aber in Betracht kommen bei Miteigentum der Ehe- bzw. eingetragener Lebenspartner;

Anrechnung auch bei Alleineigentum, wenn die Tilgung für die Immobilie innerhalb der Grenze von 4% des Bruttoeinkommens als zusätzliche private Altersversorgung dient, BGH FamRZ 2008, 963, sofern diese Grenze nicht schon durch eine andere Altersversorgung ausgeschöpft wird.

Sonstige Abzüge

siehe oben Abzüge vom subjektiven Wohnwert.

Bsp.:  Der Ehemann bewohnt die Eigentumswohnung. Er verfügt über eine gesetzliche aber keine ergänzende private Altersversorgung:

Einkommen des M

 

2.250 €

Objektiver Mietwert der Wohnung

700 €

 

abzgl. monatlicher Zinsbelastung

200 €

 

abzgl. 4% vom Einkommen als Altersversorgung: 4% x 2.200,-€=

88 €

 

auf das Einkommen anzurechnender Wohnwert

 

412 €

Unterhaltsrelevantes Einkommen des Ehemannes

 

2.662 €

Unterhalt für F: 3/7 von 2.662 €=

 

1.141 €

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