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Verkauf der Immobilie bei der Scheidung

Im Scheidungsverfahren wird grundsätzlich nur über die Scheidung der Eheleute entscheiden und der Versorgungsausgleich geregelt. Auf entsprechenden Antrag zumindest einer der Scheidungswilligen wird das Gericht auch über Unterhalt, Umgangsrecht, Hausrat, Zugewinn etc. beschließen. Über die Immobilie wird das Familiengericht aber nicht mitentscheiden, das Immobilieneigentum wird somit nicht neu verteilt. Hierum müssen sich die Ex-Partner selbst kümmern.

Verkauf der Immobilie bei Scheidung

Alleineigentum an der Immobilie

Steht die Immobilie im Alleineigentum, kann der Berechtigte grundsätzlich frei über die Immobilie verfügen, das heißt verkaufen, vermieten und selbst bewohnen. Eingeschränkt werden kann die Verfügungsbefugnis dann, wenn der andere ein Bleiberecht wegen unbilliger Härte beansprucht. Kommt es zu keiner außergerichtlichen Einigung über ein mögliches Verbleiben eines Ex-Partners in der Immobilie, muss das Familiengericht in Anspruch genommen werden. Bsp.: Die Mutter möchte mit 2 Kindern im Alter von 8 und 12 in der Immobilie wohnen bleiben. Sofern das Gericht eine Zuweisung an sie gewährt (nicht der Regelfall!), muss die Mutter für die Nutzung der Immobilie entweder Miete an den Immobilieneigentümer zahlen oder in Unterhaltsansprüchen wird ein sogenannter Wohnwert für mietfreies Wohnen berücksichtigt.

Miteigentum an der Immobilie

Sind beide Ex-Partner Miteigentümer der Immobilie, kann jeder von Ihnen den Verkauf der Immobilie verlangen. Wir die Zustimmung nicht erteilt, kann der andere Ex-Partner einen Antrag auf Teilungsversteigerung bei Gericht stellen. Diesen Schritt sollten sich die Miteigentümer aber reiflich überlegen, denn meist werden in einem solchen Verfahren geringe Verkaufserlöse erzielt, die bis zu 40 % Verlust gegenüber einem einheitlichen Verkauf ausmachen können.

Vorteil eines Verkaufs

Ein neuer Lebensabschnitt beginnt

Die Immobilie war für den nunmehr beendeten Lebensabschnitt (Ehe) der Ex-Partner gedacht. Die veränderten Umstände oder auch die innere Einstellung des Einzelnen zu der beendeten Beziehung lassen ein Festhalten an der Immobilie oftmals nicht zu.

Die finanzielle Belastungen durch die Trennung

Vielfach können die laufenden Kosten für die Immobilie nach der Trennung der Eheleute nicht mehr getragen werden,

  • denn nun sind zwei Haushalte zu führen,
  • die bisherigen Einkommen sinken wegen Änderungen der Steuerklassen und
  • es müssen Unterhaltsforderungen bedient werden.

Man sollte daher man nicht erst warten, bis die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden können und sich weitere Schulden anhäufen. Ein Verkauf in einer finanziellen Notsituation erbringt meist einen wesentlich geringeren Verkaufserlös und im ungünstigsten Fall kommt es zu einer Zwangsversteigerung.

Da es somit um viel Geld und möglicherweise um die wirtschaftliche Existenz beider Eheleute geht, sollten sie sich möglichst unmittelbar nach der Trennung gemeinsam Gedanken machen, wie sie die Zukunft der Immobilie sehen. Informieren Sie sich rechtzeitig

  • bei Ihrem Arbeitgeber oder einem Steuerberater, um zu wissen, welches Einkommen aufgrund der Steuerklassenänderung verbleib;
  • bei einem Rechtsanwalt, ob und welche Unterhaltszahlungen für Kind und Ehegatten in Betracht kommen;
  • über Alternativen zum Hausverkauf (siehe unten).

Nachteil eines Verkaufs

Die finanzierende Bank verlangt bei vorzeitiger Ablösung der Kredite wegen Verkaufs der Immobilie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, da sie mit dem Verkauf die im Kreditvertrag einkalkulierten Gewinne verliert. Da diese Vorfälligkeitsentschädigung auch einen fünfstelligen Betrag ergeben kann (bei langer Restlaufzeit und hoher Restschuld; geringer bei kurzer Restlaufzeit und geringerer Restschuld), sollten Sie sich rechtzeitig bei Ihrer Bank über die Höhe informieren (schriftlich geben lassen). Dann können Sie abschätzen, ob ein Verkauf der Immobilie wegen der Höhe der Entschädigung überhaupt noch in Betracht kommt. Einen ersten Überblick über die Höhe der Entschädigungszahlung können Sie sich im Internet unter dem Begriff “Vorfälligkeitsentschädigungsrechner” verschaffen. Kommt ein Hausverkauf in Betracht, sollte man nicht erst warten, bis die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden können. Da es um viel Geld geht und möglicherweise um die wirtschaftliche Existenz beider Eheleute, sollten Sie sich möglichst unmittelbar nach der Trennung gemeinsam Gedanken machen, wie Sie die Zukunft der Immobilie sehen. Verschaffen Sie sich Informationen von einem Anwalt und einem Steuerberater und vereinbaren Sie eine pauschale Beratungsgebühr. Warten Sie zu lange mit dem Hausverkauf, wird ein Verkauf in einer finanziellen Notsituation meist einen wesentlich geringeren Verkaufserlös erbringen und im ungünstigsten Fall droht eine Zwangsversteigerung der Immobilie.

Teilung des Verkaufserlös

Der Verkaufserlös ist bei Miteigentumsanteilen jeweils hälftig nach Abzug der Verbindlichkeiten und Kosten zu teilen. Eine anderweitige Verteilung ist selbstredend möglich.

Alternativen zum Immobilien-Verkauf

Übernahme des Miteigentumsanteils durch einen der Ex-Partner

Hat einer der Ex-Partner hat die finanziellen Mittel, kann er die Miteigentumshälfte des anderen übernehmen und den anderen auszuzahlen.

Teilung der Immobilie

Sofern sich die Immobilie hierzu eignet, kommt deren Teilung in Betracht. Dann können der Immobilienteil nach Belieben entweder selbst bewohnt, vermietet oder teilverkauft werden. Aber: Hat einer der Ex-Partner hat die finanziellen Mittel, kann er die Miteigentumshälfte des anderen übernehmen und den anderen auszuzahlen.

  • Man sollte sich aber darüber im Klaren sein, dass ein Teilverkauf einen geringeren Verkaufserlös bringen kann, als wenn das gesamte Objekt verkauft und der Erlös nach Abzug der Verbindlichkeiten und Kosten geteilt wird.
  • Die Teilung einer Immobilie verursacht möglicherweise Kosten für einen Umbau und eine grundbuchliche Teilungseintragung.
  • Vermietet oder nutzt man den eigenen Immobilienteil selbst, ist man mit dem Ex weiterhin verbunden. Zu erwähnen ist nicht nur die Tatsache, dass man im Falle der Eigennutzung Nachbar wird. Es müssen auch Absprachen getroffen werden, wenn es beispielsweise Vermietung, Modernisierung oder Sanierungen geht. Wer eine Kompletttrennung vom Ex ohne irgendwelche künftigen Verflechtungen bevorzugt, sollte von einer Teilung Abstand nehmen.

Vermietung der Immobilie

Eine Vermietung kann eine sinnvolle Alternative sein, auch wenn dies nur vorübergehend geschehen soll. Sie kommt insbesondere dann in Betracht, wenn ein Verkauf zurzeit nicht realisierbar ist oder nur mit Verlusten.

Aber selbst wenn eine Hausverwaltung die Immobilie betreut, müssen auch hier Absprachen zwischen den Parteien erfolgen, was bedeutet, man muss miteinander reden können. Denn als Eigentümer müssen Entscheidungen getroffen werden. Bsp.: Genehmigung des Mietvertrages und des Mieters, Notwendigkeit von Sanierungen und Reparaturen, Schaffung von Rücklagen für Reparaturen. Sofern sich die Eheleute nicht im Guten getrennt haben, sollte man nicht darauf hoffen, dass eine geschäftliche Beziehung besser laufen wird.

Vorteil einer Vermietung:

Mit den Mieteinnahmen können die finanziellen Belastungen der Ex-Partner reduziert werden.

Nachteil einer Vermietung:

Wenn die Ex-Partner sich schließlich doch noch zu einem Verkauf aussprechen, kann ein Verkauf einer mieterfreien Immobilie einen höheren Verkaufserlös erbringen als ein Verkauf mit Mietern. Ein befristeter Mietvertrag sollte aber dringend mit dem Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Teilungsversteigerung

Dies stellt keine wirkliche Alternative dar. Denn wenn einer der Ex-Partner seine Miteigentumshälfte verkaufen will, weil der andere einen gemeinsamen Verkauf der gesamten Immobilie verweigert, kann er bei Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Hierbei ist jedoch mit erheblichen finanziellen Kaufpreiseinbußen zu rechnen. Also: Einigen Sie sich lieber und verkaufen Sie die Immobilie als Ganzes. Und treten Sie nicht als Scheidungspaar auf, was auf einen Notverkauf schließen lässt und den Kaufpreis drückt.

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