Wie komme ich aus dem Mietvertrag?

Mietvertrag Entlassung Kündigung Zustimmung Vermieter gerichtliche Zuweisung

Die Trennung der Mieter hat keinen Einfluss auf den bestehenden Mietvertrag. Dieser läuft unverändert weiter. Insofern stellt das Auseinandergehen der Mieter erst recht keinen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Wer also den Mietvertrag unterschrieben hat, haftet aus dem Vertrag

  • für die Dauer des Mietvertrages,
  • bis der Betreffende von dem Vermieter aus dem Mietvertrag entlassen wird oder
  • bis eine gerichtliche Wohnungszuweisung an den anderen erfolgt.

Die nachfolgenden Möglichkeiten, aus dem Mietvertrag zu kommen, gelten für Eheleute, eingetragene Lebenspartner und Lebensgefährten ebenso wie für die Mitglieder einer Wohngemeinschaft, sofern nichts anderes vermerkt wird.

Auszug eines Mieters

Zieht einer der Ehepartner aus der ehelichen Wohnung/Haus aus, besteht auch für ihn weiter die Verpflichtung zur Zahlung der Miete und der Betriebskosten. Haben beide Ehegatten den Mietvertrag unterschrieben, sind sie Gesamtschuldner, das heißt, der Vermieter kann von jedem der Mieter die Miete einfordern. Sind die Parteien sich einig, dass in der Wohnung Verbleibende die Mietkosten allein übernimmt, können die Ehegatten vereinbaren, dass der Ausziehende von seinen Mietzahlungsverpflichtungen (und sonstigen Verpflichtungen wie Schönheitsreparaturen, Schadensersatz wegen Beschädigungen etc.) freigestellt wird. Eine solche Abrede ist aber nur dann zweckmäßig, wenn der in der Wohnung Verbleibende entweder eigene Einkünfte hat oder über Unterhaltsleistungen die Wohnungskosten bezahlen kann. Kann der Verbleibende die Miete nicht mehr zahlen, kann der Vermieter von dem anderen Mieter den vollen Betrag verlangen, auch wenn dieser ausgezogen ist. Denn Vereinbarungen zwischen den Ehegatten haben aber keinerlei Einfluss auf den Vermieter. Der Ausziehende ist, solange dieser nicht aus dem Mietvertrag entlassen wurde (siehe unten), noch Mietpartei. Solange die Mietzahlungen in voller Höhe und pünktlich erfolgen, wird es dem Vermieter aber gleichgültig sein, wer der Zahlende ist.

Kündigung des Mietvertrages

  • Kündigung durch beide Ehegatten
    Sofern jeder in eine eigene Wohnung ziehen möchte, kann der Mietvertrag, sofern nicht ein Zeitmiet-vertrag vereinbart wurde oder ein Kündigungsverzicht (Bsp.  bis zu 4 Jahre bei Vereinbarung einer Staffelmiete) entgegensteht, mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Die Kündigung muss von allen Mietern, die den Mietvertrag unterschrieben haben, gekündigt werden. Es besteht aber keine Verpflichtung für den Ehegatten, während des Trennungsjahres an einer Kündigung des anderen mitzuwirken.

    Bei mehreren im Mietvertrag genannten Vermietern muss sich das Kündigungsschreiben (per Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe bei Anwesenheit eines Zeugen) an alle Vermieter richten.

    Problematisch kann die Kündigung auch für denjenigen sein, der in engen wirtschaftlichen Verhältnissen lebt und mit kleinen Kindern eine neue Wohnung suchen muss, was mit zusätzlichen Kosten (Aufbringung der Kaution, Umzugskosten etc.) verbunden ist. Also sollte dieser auszugsbereit sein und einer Kündigung zustimmen, sollte erst geklärt werden, ob und wie die anstehenden Kosten bezahlt werden können und ab wann eine andere Wohnung zur Verfügung steht.

  • Der Andere will kündigen: Muss ich einer Kündigung zustimmen?
    Der Auszugwillige kann von dem Ehegatten grundsätzlich erst mit Ablauf des Trennungsjahres die Zustimmung zur Kündigung der Mietwohnung verlangen.
  • Kündigung durch den alleinigen Mieter
    Wer allein den Mietvertrag unterschreiben hat, kann die Wohnung unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Aber: Der andere Ehegatte kann jedoch im Wege einer einstweiligen Anordnung bei Gericht ein Kündigungsverbot erwirken.
  • Keine Kündigung durch den Vermieter
    Eine Trennung gibt dem Vermieter kein Recht, den Mietvertrag zu kündigen, selbst wenn derjenige, der bislang die Miete bezahlt hat, auszieht. Eine Kündigung kommt für ihn unter anderem erst dann in Betracht, wenn ein Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten vorliegt.

Stellung eines Nachmieters

Wenn die Mieter vor Ablauf der gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungszeit ausziehen möchten, haben sie die Möglichkeit, dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorzuschlagen. Aber:

  • Nachmieterklausel im Mietvertrag
    Der vorgeschlagene Neumieter muss nachweisbar zahlungsfähig und dem Vermieter persönlich zumutbar sein. Sofern der erste die Voraussetzungen erfüllt, müssen die bisherigen Mieter keine weiteren Interessenten vorschlagen.
  • Keine Nachmieterklausel im Mietvertrag:
    Sofern keine Nachmieterklausel im Mietvertrag vereinbart worden ist, muss sich der Vermieter regelmäßig nicht darauf einlassen. Sollte, wie meist, keine Klausel in Ihrem Vertrag enthalten sein, sprechen Sie mit Ihrem Vermieter über die beabsichtigte Trennung und die Stellung eines Nachmieters.
  • Es geht auch ohne Nachmieterklausel:
    Auch ohne Nachmieterklausel kommen die Mieter aus dem Vertrag, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages haben, sofern diese Interesse nach Unterzeichnung des Mietvertrages eingetreten ist, Bsp.: Berufsbedingter Ortswechsel notwendig, Familienzuwachs bei zu kleiner Wohnung. Wer lediglich vorzeitig ausziehen möchte, weil er eine günstigere Wohnung gefunden hat, stellt kein berechtigtes Interesse dar.

Zu beachten ist aber, dass dem Vermieter eine Überlegungsfrist bis zu 3 Monate einzuräumen ist. Insofern wird eine Nachmieterklausel meist erst dann Bedeutung haben, wenn es darum geht, sich von langfristigen Zeitmietvertragen oder Verträgen mit vereinbartem Kündigungsverzicht handelt.

Entlassung aus dem Mietvertrag: Einer will in der Wohnung/Haus bleiben, der Andere will gehen.

  • Der Vermieter stimmt zu:
    • Haben beide Ehegatten den Mietvertrag unterschrieben, kann der Ausziehende bei Trennung der Ehegatten versuchen, mit dem Vermieter seine Entlassung aus dem Mietvertrag zu vereinbaren, während der andere Ehegatte in der Wohnung bleibt. Der Vermieter ist grundsätzlich aber nicht verpflichtet, einer Vertragsänderung zuzustimmen. Denn wenn beide Ehegatten den Mietvertrag unterschrieben haben, kann der Vermieter Forderungen aus dem Mietverhältnis gegenüber beiden Ehegatten geltend machen. Scheidet eine Partei aus dem Mietvertrag aus, verliert er einen potentiellen Schuldner für seine Mietforderungen. Vorsicht: Oftmals erklärt sich der Vermieter mit der Entlassung eines Mieters einverstanden, nutzt dann aber die Gelegenheit, sich von dem verbleibenden Mieter einen neuen Vertrag mit einer höheren Miete unterschreiben zu lassen.
    • Anders sieht die Rechtslage aus, wenn die Ehegatten geschieden sind. In diesem Fall bedarf es keiner Zustimmung des Vermieters zur alleinigen Fortführung des Mietverhältnisses. Siehe hierzu Scheidung und Wohnung. 
  • Der Vermieter stimmt nicht zu
    • Weigert sich der Vermieter, kann der Auszugwillige von dem Ehegatten grundsätzlich erst mit Ablauf des Trennungsjahres die Zustimmung zur Kündigung der Mietwohnung verlangen.
    • Der Auszugswillige kann mit seinem Ehegatten überlegen, ob nicht eine Trennung innerhalb der Ehewohnung vereinbart werden kann.
    • Oder der Auszugswillige verlässt die eheliche Wohnung und mietet sich andernorts ein. Hierbei sollte er aber bedenken, dass die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag (Bsp.: Mietzahlungen, Mietnachzahlungen, Nebenkostennachzahlungen, Schönheitsreparaturen) gegenüber dem Vermieter der ehelichen Wohnung fortbestehen.

Zuweisung der Wohnung durch das Gericht

Mit der Zuweisung der ehelichen Wohnung durch das Gericht ändert sich der Mietvertrag nicht. Der Vermieter kann sich nach wie vor denjenigen Mieter aussuchen, von dem er die volle Miete bekommen möchte. In der Praxis sieht das aber meist anders aus: Bsp.: Einer der Ehegatten überweist die volle Miete an den Vermieter. Solange diese Miete bei dem Vermieter eingeht, kann er nicht den anderen Ehegatten zur Zahlung auffordern. Erst wenn die Zahlung ausbleibt oder nur ein Teilbetrag eingeht, kann er sich auch an den anderen Mieter wenden.

Dem Zuweisungsantrag für die Wohnung wird das Gericht aber nur dann entsprechen, wenn das Kindeswohl oder das Wohl eines Ehegatten (bzw. des Lebenspartners) eine räumliche Trennung erforderlich macht und keine andere Lösung für den Antragsteller in Betracht kommt, wie beispielsweise die Trennung der Ehegatten innerhalb der gemeinsamen Wohnung (siehe Trennung innerhalb der eigenen Wohnung). Ist dem einen Ehegatten ein Getrenntleben in einer Wohnung nicht zumutbar, muss er hierfür Gründe bringen (Bsp. vorsätzliche Körper- oder Gesundheitsverletzung, Bedrohungen, Freiheitsentziehungen). Erfolgt die Zuweisung durch das Gericht, stellt dies nur eine vorübergehende Regelung dar. Mit der Scheidung erfolgt dann die endgültige Entscheidung, wer bleiben darf und wer gehen muss.

Die Mietwohnung ab der Scheidung bzw. Aufhebung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft

Haben die Ehegatten die Wohnung noch nicht gemeinsam gekündigt oder verweigert der Vermieter die Entlassung eines bereits aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten, sieht die rechtliche Position der Mieter gegenüber dem Vermieter anlässlich der Scheidung anders aus als während der Trennungszeit. Sind sich beide Ehegatten/ Lebenspartner einig, wer in der Wohnung verbleiben soll, haben sie nach § 1568 a I und III Ziff. 2 BGB einen Anspruch auf Umgestaltung der Mietvertrages zu den bisherigen Bedingungen, auch wenn sich der Vermieter nach wie vor gegen die Entlassung eines Mieters aus dem Vertrag sträubt. Es genügt also, wenn beide Mietparteien dem Vermieter schriftlich mitteilen, wer auszieht und wer in der Wohnung verbleibt und dass das bisherige Miet-verhältnis mit dem verbleibenden Mieter fortgesetzt werden soll. Beide Mieter müssen das Schreiben unter-zeichnen. Im Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens (Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe im Beisein eines Zeugen) an den Vermieter tritt der verbleibende Ex-Ehegatte bzw. Ex-Lebenspartner an die Stelle des anderen Mieters und führt das Vertragsverhältnis allein fort.

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