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Eigene Immobilie und Scheidung

Spätestens mit der Scheidung stellt sich die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll.

Eheliche Immobilie bei Scheidung

Bleiberecht in der Immobilie

Unabhängig davon, ob die Immobilie einem oder beiden Ehegatten gehört, oder wer die Raten bezahlt, steht beiden Ehegatten ein Nutzungsrecht der Immobilie zu. Dies gilt für die Zeit der Trennung und nach der Scheidung.

Steht die Immobilie im Miteigentum der Ehegatten, wird das Gericht auf einen Zuweisungsantrag hin demjenigen Ehegatten die Immobiliennutzung gestatten, wenn dieser eine unbillige Härte nachweisen kann. Diese kann beispielsweise aus gesundheitlichen oder kinderbedingten Gründen (bis zum vollendeten 14. Lebensjahr des jüngsten Kindes) vorliegen.

Handelt es sich um Alleineigentum eines Ehegatten, wird der andere ausziehen müssen, sofern dieser nicht mit minderjährigen Kindern die Immobilie bewohnt.

Wer zahlt die Raten für die Immobilie weiter?

Alleinige Schulden werden mit der Eheschließung nicht automatisch zu Eheschulden. Solange die Eheleute vor oder während der Ehe keine gemeinsame vertragliche Verpflichtung eingegangen sind (Bsp: Beide unterschreiben einen Vertrag zur Finanzierung einer Immobilie) oder sich nicht nachträglich gegenüber dem Gläubiger verpflichtet haben, die Schulden des anderen zu übernehmen oder mit haften zu wollen, werden diese alleinigen Schulden keine Eheschulden oder Schulden beider Lebenspartner. Wer jedoch einen Vertrag gemeinsam mit seinem Partner unterschrieben hat oder unterschreiben soll (sogenannte Gesamtschuldner-schaft), muss damit rechnen, in voller Höhe (und nicht etwa nur zur Hälfte) von der finanzierenden Bank zur Kasse gebeten zu werden. Der Hinweis, der Partner könne die andere Hälfte zahlen, interessiert den Gläubiger ebenso wenig wie die interne Vereinbarung der Ehegatten bei Ihrer Trennung, wer die Verbindlichkeiten abtragen soll. Er hat die Wahl, von wem er die volle Summe fordern kann. Regelmäßig wird er sich aber an den halten, der bislang die Raten abgezahlt hat.

Rückforderung der hälftigen Kreditraten vom Anderen?

Bis zur endgültigen Trennung der Ehegatten kommt regelmäßig kein Schuldenausgleich nach § 426 BGB in Betracht. Während der intakten Ehe ist die Verteilung, wer die laufenden Kosten des Zusammenlebens trägt, meist nicht ausdrücklich geregelt, dies ergibt sich aber aus der Art und Weise, wie die Ehegatten das Zusammenleben und dem Zusammenwirtschaften geregelt haben:

      •  In einer Alleinverdienerehe ist der erwerbstätige Ehegatte, während der andere Ehegatte ein Kind betreut und/oder sich um den Haushalt kümmert, derjenige, der die Kosten übernimmt, ohne dass der andere ihm zum Ausgleich verpflichtet ist. Denn die finanziellen Leistungen des einen Ehegatten und die Leistungen der Haushalts-/Kinderbetreuung werden als gleichwertig angesehen. Dies gilt unabhängig davon, ob Konsumgüter oder Hauskredite abgezahlt werden müssen. Haben beide Ehegatten einen Vertrag unterzeichnet (Bsp.: Kreditvertrag) sind Sie zwar gegenüber dem Vertragspartner als Gesamtschuldner anzusehen. Dieser hat dann das Recht, jeden der beide Ehegatten in voller Höhe aus dem Vertrag in Anspruch zu nehmen. Wenn einer aber zahlt, kann die Raten nicht auch von dem anderen Ehegatten verlangt werden. Diese Rechtsbeziehung zwischen den Ehegatten zu dem Vertragspartner ist das sogenannte Außenverhältnis. Es ist zu trennen von dem Innenverhältnis zwischen den Ehegatten. Im Innenverhältnis wird zwischen den Ehegatten kann dann geregelt werden, wer die Ratenzahlung übernimmt. Ob und welche Abrede die Ehegatten untereinander getroffen haben, hat keine Rechtswirkung auf den Vertragspartner.
      • In einer Doppelverdienerehe wird meist jeder seinen Beitrag für die laufenden Kosten beisteuern. Ein Ausgleich findet auch in diesem Fall grundsätzlich nicht statt.

Ab der endgültigen Trennung haben die Ehegatten, sofern sie keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen haben, im Regelfall die zu Schulden untereinander hälftig zu tragen. Zahlt beispielsweise M die vollen Kreditraten an den Gläubiger oder wird dieser Betrag von seinem Konto abgebucht, kann er von F den hälftigen Ausgleich verlangen. Dies gilt auch dann, wenn einer von Beiden die Sache nach der Trennung allein nutzt. Bsp.: M behält die finanzierte Wohnungseinrichtung oder den finanzierten Pkw/Fernseher. Ein Wertausgleich erfolgt ausschließlich im Rahmen der Hausratsteilung oder beim Zugewinn.

Wer die Kreditraten in voller Höhe zahlt, hat folgende Möglichkeiten:

      • Hälftigen Rückforderungsanspruch gegen Partner: der auf den Partner fallende hälftige Anteil kann von diesem gefordert werden, sofern dieser die finanziellen Möglichkeiten für eine Zahlung hat.
      • Verrechnung der Kreditkosten mit Unterhaltszahlungen des Ex-Partners, wodurch sich die Unterhaltslast verringert:

Bis zur Zustellung des Scheidungsantrags kann die volle Kreditrate (Tilgungs- und Zinsanteil) vom Einkommen abgezogen werden. Bsp.:

M hat ein Erwerbseinkommen von 2.300 €
Die monatlichen Kreditraten setzen sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Er kann hier die gesamte monatliche Rate von seinem Einkommen abziehen: – 650 €
Da er die Eigentumswohnung selbst bewohnt, wird ihm als Einkommen ein subjektiver Wohnwert wegen ersparter Miete angerechnet= + 450 €
Einkommen, nach dem der Trennungsunterhalt für F berechnet wird: 2.100 €
Von 2.100 € stehen der F Unterhaltsleistungen in Höhe von 3/7 zu= 900 €
Dem M verbleiben (2.100 € – 900 €=) 1.200 €
Sein Selbstbehalt von 1.200 €, der ihm gegenüber F zusteht, ist somit nicht unterschritten.
Ohne Berücksichtigung der Kreditraten hätte M 3/7 von 2.750 € zahlen müssen, also 1.179 €

Nach Zustellung des Scheidungsantrags kann nur noch der Zinsanteil das Einkommen angesetzt werden: Bsp.:

M hat ein Einkommen von 2.300 €
abzüglich des Zinsanteils der Rate* in Höhe von 350 € kann abgezogen werden: – 350 €
abzüglich 4% vom Bruttoeinkommen für eine zusätzliche, tatsächlich gezahlte Altersvorsorge – 148 €
Hinzukommt der nunmehr objektive Wohnwert für das mietfreie Wohnen in der eigenen Immobilie= + 750 €
Einkommen, nach dem der Trennungsunterhalt für F berechnet wird: 2.552 €
Von 2.552 € stehen der F Unterhaltsleistungen in Höhe von 3/7 zu= 1.094 €

*Die Höhe des jeweiligen Zins- und Tilgungsanteils ergibt sich aus den von der Finanzierungsbank jährlich übersandten Kontoauszügen.

Verrechnung der Kreditkosten mit Kindesunterhalt

Die Berücksichtigung des Tilgungsanteils bei der Unterhaltsberechnung für ein minderjähriges bzw. gleichgestelltes Kind kann dann ausgeschlossen sein, wenn das Einkommen des Unterhaltspflichtigen nicht ausreicht zur Deckung seines notwendigen Selbstbehalts und den Mindestunterhalt (1. Einkommensstufe der Düsseldorfer Tabelle) für seine minderjährigen bzw. privilegierten minderjährigen Kinder.

Verkauf der Immobilie bei der Scheidung

Im Scheidungsverfahren wird grundsätzlich nur über die Scheidung der Eheleute entscheiden und der Versorgungsausgleich geregelt. Auf entsprechenden Antrag zumindest einer der Scheidungswilligen wird das Gericht auch über Unterhalt, Umgangsrecht, Hausrat, Zugewinn etc. beschließen. Über die Immobilie wird das Familiengericht aber nicht mitentscheiden, das Immobilieneigentum wird somit nicht neu verteilt. Hierum müssen sich die Ex-Partner selbst kümmern.

Verkauf der Immobilie bei Scheidung

Alleineigentum an der Immobilie

Steht die Immobilie im Alleineigentum, kann der Berechtigte grundsätzlich frei über die Immobilie verfügen, das heißt verkaufen, vermieten und selbst bewohnen. Eingeschränkt werden kann die Verfügungsbefugnis dann, wenn der andere ein Bleiberecht wegen unbilliger Härte beansprucht. Kommt es zu keiner außergerichtlichen Einigung über ein mögliches Verbleiben eines Ex-Partners in der Immobilie, muss das Familiengericht in Anspruch genommen werden. Bsp.: Die Mutter möchte mit 2 Kindern im Alter von 8 und 12 in der Immobilie wohnen bleiben. Sofern das Gericht eine Zuweisung an sie gewährt (nicht der Regelfall!), muss die Mutter für die Nutzung der Immobilie entweder Miete an den Immobilieneigentümer zahlen oder in Unterhaltsansprüchen wird ein sogenannter Wohnwert für mietfreies Wohnen berücksichtigt.

Miteigentum an der Immobilie

Sind beide Ex-Partner Miteigentümer der Immobilie, kann jeder von Ihnen den Verkauf der Immobilie verlangen. Wir die Zustimmung nicht erteilt, kann der andere Ex-Partner einen Antrag auf Teilungsversteigerung bei Gericht stellen. Diesen Schritt sollten sich die Miteigentümer aber reiflich überlegen, denn meist werden in einem solchen Verfahren geringe Verkaufserlöse erzielt, die bis zu 40 % Verlust gegenüber einem einheitlichen Verkauf ausmachen können.

Vorteil eines Verkaufs

Ein neuer Lebensabschnitt beginnt

Die Immobilie war für den nunmehr beendeten Lebensabschnitt (Ehe) der Ex-Partner gedacht. Die veränderten Umstände oder auch die innere Einstellung des Einzelnen zu der beendeten Beziehung lassen ein Festhalten an der Immobilie oftmals nicht zu.

Die finanzielle Belastungen durch die Trennung

Vielfach können die laufenden Kosten für die Immobilie nach der Trennung der Eheleute nicht mehr getragen werden,

      • denn nun sind zwei Haushalte zu führen,
      • die bisherigen Einkommen sinken wegen Änderungen der Steuerklassen und
      • es müssen Unterhaltsforderungen bedient werden.

Man sollte daher man nicht erst warten, bis die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden können und sich weitere Schulden anhäufen. Ein Verkauf in einer finanziellen Notsituation erbringt meist einen wesentlich geringeren Verkaufserlös und im ungünstigsten Fall kommt es zu einer Zwangsversteigerung.

Da es somit um viel Geld und möglicherweise um die wirtschaftliche Existenz beider Eheleute geht, sollten sie sich möglichst unmittelbar nach der Trennung gemeinsam Gedanken machen, wie sie die Zukunft der Immobilie sehen. Informieren Sie sich rechtzeitig

      • bei Ihrem Arbeitgeber oder einem Steuerberater, um zu wissen, welches Einkommen aufgrund der Steuerklassenänderung verbleib;
      • bei einem Rechtsanwalt, ob und welche Unterhaltszahlungen für Kind und Ehegatten in Betracht kommen;
      • über Alternativen zum Hausverkauf (siehe unten).

Nachteil eines Verkaufs

Die finanzierende Bank verlangt bei vorzeitiger Ablösung der Kredite wegen Verkaufs der Immobilie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, da sie mit dem Verkauf die im Kreditvertrag einkalkulierten Gewinne verliert. Da diese Vorfälligkeitsentschädigung auch einen fünfstelligen Betrag ergeben kann (bei langer Restlaufzeit und hoher Restschuld; geringer bei kurzer Restlaufzeit und geringerer Restschuld), sollten Sie sich rechtzeitig bei Ihrer Bank über die Höhe informieren (schriftlich geben lassen). Dann können Sie abschätzen, ob ein Verkauf der Immobilie wegen der Höhe der Entschädigung überhaupt noch in Betracht kommt. Einen ersten Überblick über die Höhe der Entschädigungszahlung können Sie sich im Internet unter dem Begriff “Vorfälligkeitsentschädigungsrechner” verschaffen. Kommt ein Hausverkauf in Betracht, sollte man nicht erst warten, bis die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden können. Da es um viel Geld geht und möglicherweise um die wirtschaftliche Existenz beider Eheleute, sollten Sie sich möglichst unmittelbar nach der Trennung gemeinsam Gedanken machen, wie Sie die Zukunft der Immobilie sehen. Verschaffen Sie sich Informationen von einem Anwalt und einem Steuerberater und vereinbaren Sie eine pauschale Beratungsgebühr. Warten Sie zu lange mit dem Hausverkauf, wird ein Verkauf in einer finanziellen Notsituation meist einen wesentlich geringeren Verkaufserlös erbringen und im ungünstigsten Fall droht eine Zwangsversteigerung der Immobilie.

Teilung des Verkaufserlös

Der Verkaufserlös ist bei Miteigentumsanteilen jeweils hälftig nach Abzug der Verbindlichkeiten und Kosten zu teilen. Eine anderweitige Verteilung ist selbstredend möglich.

Alternativen zum Immobilien-Verkauf

Übernahme des Miteigentumsanteils durch einen der Ex-Partner

Hat einer der Ex-Partner hat die finanziellen Mittel, kann er die Miteigentumshälfte des anderen übernehmen und den anderen auszuzahlen.

Teilung der Immobilie

Sofern sich die Immobilie hierzu eignet, kommt deren Teilung in Betracht. Dann können der Immobilienteil nach Belieben entweder selbst bewohnt, vermietet oder teilverkauft werden. Aber: Hat einer der Ex-Partner hat die finanziellen Mittel, kann er die Miteigentumshälfte des anderen übernehmen und den anderen auszuzahlen.

      • Man sollte sich aber darüber im Klaren sein, dass ein Teilverkauf einen geringeren Verkaufserlös bringen kann, als wenn das gesamte Objekt verkauft und der Erlös nach Abzug der Verbindlichkeiten und Kosten geteilt wird.
      • Die Teilung einer Immobilie verursacht möglicherweise Kosten für einen Umbau und eine grundbuchliche Teilungseintragung.
      • Vermietet oder nutzt man den eigenen Immobilienteil selbst, ist man mit dem Ex weiterhin verbunden. Zu erwähnen ist nicht nur die Tatsache, dass man im Falle der Eigennutzung Nachbar wird. Es müssen auch Absprachen getroffen werden, wenn es beispielsweise Vermietung, Modernisierung oder Sanierungen geht. Wer eine Kompletttrennung vom Ex ohne irgendwelche künftigen Verflechtungen bevorzugt, sollte von einer Teilung Abstand nehmen.

Vermietung der Immobilie

Eine Vermietung kann eine sinnvolle Alternative sein, auch wenn dies nur vorübergehend geschehen soll. Sie kommt insbesondere dann in Betracht, wenn ein Verkauf zurzeit nicht realisierbar ist oder nur mit Verlusten.

Aber selbst wenn eine Hausverwaltung die Immobilie betreut, müssen auch hier Absprachen zwischen den Parteien erfolgen, was bedeutet, man muss miteinander reden können. Denn als Eigentümer müssen Entscheidungen getroffen werden. Bsp.: Genehmigung des Mietvertrages und des Mieters, Notwendigkeit von Sanierungen und Reparaturen, Schaffung von Rücklagen für Reparaturen. Sofern sich die Eheleute nicht im Guten getrennt haben, sollte man nicht darauf hoffen, dass eine geschäftliche Beziehung besser laufen wird.

Vorteil einer Vermietung:

Mit den Mieteinnahmen können die finanziellen Belastungen der Ex-Partner reduziert werden.

Nachteil einer Vermietung:

Wenn die Ex-Partner sich schließlich doch noch zu einem Verkauf aussprechen, kann ein Verkauf einer mieterfreien Immobilie einen höheren Verkaufserlös erbringen als ein Verkauf mit Mietern. Ein befristeter Mietvertrag sollte aber dringend mit dem Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Teilungsversteigerung

Dies stellt keine wirkliche Alternative dar. Denn wenn einer der Ex-Partner seine Miteigentumshälfte verkaufen will, weil der andere einen gemeinsamen Verkauf der gesamten Immobilie verweigert, kann er bei Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Hierbei ist jedoch mit erheblichen finanziellen Kaufpreiseinbußen zu rechnen. Also: Einigen Sie sich lieber und verkaufen Sie die Immobilie als Ganzes. Und treten Sie nicht als Scheidungspaar auf, was auf einen Notverkauf schließen lässt und den Kaufpreis drückt.

Mietfreies Wohnen in der eigenen Immobilie

Demjenigen, der, ohne Miete zu zahlen, eine im Miteigentum, Alleineigentum oder Fremdeigentum stehende Immobilie bewohnt, wird ab der Trennung der Ehegatten (gilt nachfolgend auch für eingetragene Lebenspartner) ein sogenannter Wohnwert zugerechnet, das heißt, sein Einkommen erhöht sich um einen bestimmten Betrag, Bsp.: Nettoeinkommen 1.200,- € plus Wohnwert von 400,- €= 1.600 €.

Leben Kinder zusammen mit einem oder beiden Elternteilen in einer den Eltern gehörenden Immobilie, mindert sich die Bedürftigkeit der Kinder nicht. Gehört diese Immobilie dem Kinde, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Wohnwert bzw. eine Minderung des Unterhaltsanspruchs gegen den Pflichtigen berücksichtigt werden, siehe hierzu unter Bedürftigkeit des minderjährigen Kindes, privilegierten volljährigen Kindes, volljährigen Kindes.

Wie hoch der Wohnwert tatsächlich ist, richtet sich danach, zu welchem Zeitpunkt der Wohnwert Berücksichtigung finden soll. Es wird daher unterschieden:

Der Bundesgerichtshof stellt auf einen Wohnwert ab, der einer angemessenen Wohnungsnutzung entspricht. Wenn die Immobilie beispielsweise 130 qm Wohnfläche hat, würde der in der Immobilie verbleibende Ehegatte/Lebenspartner eine derart große Wohnung sicherlich nicht anmieten, sondern eine kleinere, kostengünstigere wählen. Es ist insofern nicht auf den höheren objektiven Wohnwert der Eigentumswohnung abzustellen sondern auf einen niedrigeren subjektiven Wohnwert, der sich danach bemisst, was der verbleibende Partner für anderweitige, dem bisherigen ehelichen/partnerschaftlichen Lebensstandard angemessene kleinere Mietwohnung zahlen würde (BGH FamRZ 2007, 879).

Bsp.:

M und F sind Miteigentümer einer Eigentumswohnung. Sie trennen sich
M hat ein bereinigtes Nettoeinkommen von 2.000 €
F hat keine eigenen Einkünfte. Sie betreut die 2 Jahre alte K, für die sie auch das Kindergeld von 194 € bezieht.
Der subjektive Wohnwert (=Nettokaltmiete) beträgt 380 €
  1. Alternative: M zieht aus, F und K bleiben in der Wohnung
Das minderjährige Kind steht auf dem ersten Unterhaltsrang, die F auf dem zweiten Rang. Insofern wird der Unterhalt der K zuerst berechnet und vom Einkommen des M abgezogen:
Unterhaltsbedarf der K nach der Einkommensgruppe 3 und der Altersstufe 1 der Düsseldorfer Tabelle: 383 € – 97 € hälftigen Kindergeldes= 286 €
M verbleiben nach Abzug des Kindesunterhalts (2.000 – 286=)  1.714 €
Trennungsunterhalt der M: 3/7 von 1.714 €= 735 €
Resteinkommen des M (1.714 – 735=)  979 €
M steht gegenüber seiner Ehefrau F ein Selbstbehalt von 1.200 € zu. Da dieser nicht gewahrt ist, muss M nur den Differenzbetrag zwischen seinem Einkommen von 1.743 € und 1.200 € zahlen.
F hat somit gegen M einen Trennungsunterhaltsanspruch von (1.714 – 1.200=) 514 €
  1. Alternative: F und K ziehen aus, M bleibt in der Wohnung
Dem Einkommen von M wird der subjektive Wohnwert von 380 € zugerechnet:

2.000 € + 380 €=

2.380 €
Unterhaltsbedarf der K: Einkommensgruppe 4 und Altersstufe 1 ergeben einen Tabellenunterhalt von 383 – 97 € hälftigen Kindergeldes= 286 €
M verbleiben nach Abzug des Kindesunterhalts 2.380 – 286 €= 2.094 €
Trennungsunterhalt der F: 3/7 von 2.094 €=  897 €
Resteinkommen des M: 2.094 – 897= 1.197 €

Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll der objektive Mietwert während der Trennungszeit der bewohnten Immobilie einkommenserhöhend berücksichtigt werden, wenn die Wiederherstellung der ehelichen Lebensgemeinschaft nicht mehr zu erwarten ist. Dies ist regelmäßig ab Zustellung des Scheidungsantrags der Fall (BGH FamRZ 2008, 963).

Wird ein neuer Lebenspartner in die Immobilie aufgenommen, ist der objektive Wohnwert anzusetzen, sofern dieser nicht mittellos und auf staatliche Leistungen angewiesen ist.

Höhe des subjektiven Wohnwertes

Da der in der Immobilie mietfrei wohnende Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner ein Interesse daran hat, einen möglichst geringen Wohnwert anzugeben, um sein Einkommen gering zu halten, geht man in der Praxis in der Regel davon aus, dass ein Mieter etwa 1/3 seines Einkommens für die Miete aufwendet.

Es kommt eine Erhöhung des Wohnwertes zusätzlich dann in Betracht, wenn der Unterhaltsschuldner zu Händen der Kindesmutter, die mit ihren Kindern in der gemeinsamen Immobilie mietfrei leben, Kindesunterhalt zahlt. Nach einem Urteil des OLG München (12UF 1218/97) wird dies damit begründet, dass im Kinderunterhalt bereits anteilige Wohnkosten berücksichtigt seien. Der Kinderunterhalt unterliege keiner Kürzung.

Abzüge vom subjektiven Wohnwert

      • Kreditraten (Tilgungs- und Zinsanteil) für die Abzahlung des Hauses/Wohnung bis zum Zeitpunkt der Stellung des Scheidungsantrags bzw. der Aufhebung der Lebenspartnerschaft;
      • notwendige Instandhaltungskosten, die keine Wertverbesserungen sind;
      • verbrauchsunabhängige Nebenkosten;
      • Verwaltungskosten;
      • Instandhaltungsrücklagen insbesondere für Wohnanlagen, sofern nicht allgemeiner Art ohne konkrete Notwendigkeit;
      • Kosten des Geldverkehrs;
      • nicht die Kosten, die ein Mieter regelmäßig zu tragen hat, also diejenigen Betriebskosten, die in einem Mietvertrag vereinbart worden sind und die nach § 27 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung zulässig sind (Bsp.: Grundsteuerabgaben, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Schornsteinfeger, Allgemeinstrom etc.);
      • nicht die Kosten, die dem Verbrauch unterliegen wie Gas, Wasser, Strom etc.

Bsp.:

M wohnt in der ehelichen Eigentumswohnung.
M hat ein Nettoeinkommen von 2.150 €
Der subjektive Wohnwert beträgt +   500 €
Die Kreditbelastungen schlagen zu Buche mit –   550 €
Der Unterhalt für F wird aus einem Einkommen berechnet von 2.100 €
also 3/7 von 2.100 €= 900 €

Ausnahme

Schließen die Parteien während der Trennungszeit einen Ehe- bzw. Lebenspartnerschaftsvertrag mit einer Güter-trennung, wird dem Einkommen des in der Immobilie verbleibenden Ehegatten ein objektiver Wohnwert zugerechnet. Der Abzug des Tilgungsanteils bei den Kreditraten kommt in dieser Konstellation dann auch nicht mehr in Betracht.

Der Wohnwert ab Stellung des Scheidungsantrags /Aufhebungsantrags

In dem Zeitpunkt, in dem die Wiederherstellung der ehelichen oder partnerschaftlichen Lebensgemeinschaft nicht mehr zu erwarten ist, gilt nicht mehr der subjektive Wohnwert sondern der objektive Wohnwert. Das heißt, es wird der volle Mietpreis angerechnet, den man auf dem freien Markt für die Wohnung/das Haus zahlen müsste.

Unterhaltsrechtlich ist der Ehegatte zur wirtschaftlich angemessenen Nutzung der Immobilie verpflichtet. Nutzt er nicht alle Räume der Immobilie, kann er zur Untervermietung dieser Räume verpflichtet sein.

Die Höhe des objektiven Wohnwertes

Mit der Einleitung des Scheidungsverfahrens wird dem in der eigenen Immobilie Verbleibenden der objektive Wohnwert als Einkommen zugerechnet. Dieser objektive Wohnwert orientiert sich nach der örtlich üblichen Marktmiete, die für eine vergleichbare Wohnung bzw. vergleichbares Haus zu zahlen wäre.

Abzüge vom objektiven Wohnwert

Zinsanteil

Grundsätzlich die mit dem Eigentum verbundenen Kosten abziehbar, jedoch nicht mehr der in den Kreditraten enthaltene Tilgungsanteil, weil der Unterhaltsberechtigte andernfalls die Vermögensbildung des Unterhalts-pflichtigen mehren würde. In den Kontoauszügen des Kreditgebers wird zwischen Zins- und Tilgungsanteil unterschieden. Während in den ersten Jahren der Zinsanteil höher als Tilgungsabtrag ist, wird der Kreditabtrag mit der Zeit höher als der Zinsabtrag.

Zins- und Tilgungsanteil

Eine Anrechnung des Tilgungsanteils bei der Unterhaltsberechnung kann aber in Betracht kommen bei Miteigentum der Ehe- bzw. eingetragener Lebenspartner;

Anrechnung auch bei Alleineigentum, wenn die Tilgung für die Immobilie innerhalb der Grenze von 4% des Bruttoeinkommens als zusätzliche private Altersversorgung dient, BGH FamRZ 2008, 963, sofern diese Grenze nicht schon durch eine andere Altersversorgung ausgeschöpft wird.

Sonstige Abzüge

siehe oben Abzüge vom subjektiven Wohnwert.

Bsp.:  Der Ehemann bewohnt die Eigentumswohnung. Er verfügt über eine gesetzliche aber keine ergänzende private Altersversorgung:

Einkommen des M 2.250 €
Objektiver Mietwert der Wohnung 700 €
abzgl. monatlicher Zinsbelastung 200 €
abzgl. 4% vom Einkommen als Altersversorgung: 4% x 2.200,-€= 88 €
auf das Einkommen anzurechnender Wohnwert 412 €
Unterhaltsrelevantes Einkommen des Ehemannes 2.662 €
Unterhalt für F: 3/7 von 2.662 €= 1.141 €

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